职场小聪明第372章 现金流折现法

现金流折现法是一种很实用的手段用来推算你的资产价格。

举个例子房子值多少钱应该什么时候买房。

就拿我们小区一个房子106平方房地产中介卖136万这个到底是成交价还是估值当然是估值因为交易没那么大价格只是挂出来的指导价。

这个跟股市价格不一样因为股市都是实时成交价。

房子古董商标公司都是估值这个由估值公司来操作。

有一个公司很红他的商标估值3亿结果后来公司倒闭了出售商标只卖了20万。

这就是估值和真实售卖价格的区别。

也就是说估值有水分。

这上市公司市值1亿但一个负面新闻可能就掉了3千万。

这个也是估值但股市有成交量所以价格浮动很大。

房子不一样一个房子不可能老是买来买去最多卖一到两次所以价格都是估值。

那么怎么算真实价格或者说应该的价格呢。

当然真实价格和应该价格还是有差距的。

因为人们买房不会等到最低才买但会比较。

那么就要看趋势如果应该价格特别低那么大概率会降。

我们举个例子房子106方挂牌价136万出租价2500元。

那么按照租售比租一年2万5当然这是扣除家电房屋维修费和没有出租出去的空档期折算的。

那么出租多久可以把房费赚回来就是60年这个很显然不合理房子使用期限70年估计40年就要报废。

你不可能回本。

所以房子的最优出售价是60万也就是出租20年每月2500元租金。

这样一算就很明显了房价太高。

有下降空间。

还有一个买房贷款利息太高据说日本只有百分之0.3这个就很合理人家工资是我们的几倍房价和我们一样哈哈。

所以现金流折现法很有用。

我们说美元和黄金成相反价格就是美元涨黄金跌美元跌黄金涨。

当然发生大型战争黄金和美元一起涨。

战争后恢复正常状态。

现金流折现法也可以用于货币的置换例如汇率是一个标准但还有黑市为什么黑市的价格会和汇率不一样因为货币的真实价格都在黑市。

人家原因用多少钱购买才是真的价格而不是官方规定的价格。

当黑市价格和标准价有差额那么官方肯定限制交换就是有价无市。

房子就是这种情况价格标出来没人买等于是假的也可能是有人想维持卖方不愿意降价买方更不愿意买结果就是个空价格。

所以少量成交不代表真实价格有人就是有需求就是不差钱但成交量上不去还是白搭。

也就是看跌预期形成了。

一旦这个形成人们就会观望。

看谁熬的住熬不住的就割肉。

所以现金流折现法就是这么用的不要听风就是雨避免羊群效应。

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